[부동산 정책] 2025년 새해 부동산 정책 변화

[부동산 정책] 2025년 새해 부동산 정책 변화

 

 

내 집 마련이나 투자에 관심이 있다면 알아야 할 새해 부동상 정책 변화를 금융과 세제 부분을 중점적으로 알아보겠습니다.

 

오늘도 쉽게 풀어 보겠습니다. 

 

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2025년 새해 달라지는 부동산 관련 정책은 신혼부부, 청년층 등 젊은 무주택자를 위한 금융 지원과 주택 공급 확대, 지방 주택 구입 시 세제 완화 등이 포인트입니다.

 

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신생아 특례대출 소득 요건 완화

 

- 신생아 특례대출은 접수일 기준 2년 내 출산한 무주택 세대주가 대상입니다. 

- 대출금리는 연 1.1~4.1 % 수준이며 버팀목은 최장 12년, 디딤돌은 특례금리 최장 15년까지 이용 가능 합니다. 

- 금리가 낮은 정책 지원 상품이라 소득 제한 요건이 있습니다. 

- 2025년부터 2027년까지 한시적으로 소득 요건이 대폭 완화됩니다.

- 신생아 특례구입 및 전세자금 대출 요건이 기본 부부 합산 연소득 1억 3천만 원에서 2억 5천만 원으로 완화되는 게 특징입니다.

- 특례대출 기간에 추가로 출산할 경우 추가적인 우대금리가 적용됩니다.

- 대출 한도는 구입자금 9억 원 이하 주택에 대해 최대 5억 원, 전세는 수도건 5억원, 지방 4억 원 이하에 대해 3억까지입니다.

- 이때 자산 요건은 디딤돌 대출의 경우 4억 8800만 원, 버팀목 대출은 3억 3700만 원입니다.

 

신생아 특례 대출 관련 자세한 사항은 제 블로그에 자세히 정리해 두었으니 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

2025년 신생아 특례 디딤돌 대출 변경 사항(ver 2025.01)

 

 

 

2025년 신생아 특례 버팀목 대출 (ver 2025.01)

 

 

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대출 중도상환수수료 50% 인하

- 2025년 주택담보대출(주담대)과 신용대출의 '중도상환수수료'가 인하됩니다. 

- 주담대 금리는 현 1.2~1.4%에서 0.6 ~ 0.7%로, 신용대출 금리는 0.6% ~ 0.8%로 50% 낮아집니다. 

- 2025년부터는 대출 후 목돈이 생기면 중도상환수수료를 물더라도 조기에 갚는 편이 유리할 것으로 보입니다.

- 따라서 중도상환수수료와 이자 부담을 비교해 보고 빨리 갚는 편이 낫다면 수수료 부담을 감수하는 게 합리적일 것입니다.

 

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스트레스 DSR 3단계 실시

- 정부는 2025년 7월 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 시행을 예고하고 있습니다. 

- 기준 스트레스 금리 100% 가산에 따라 원리금 부담이 늘고 대출한도가 줄어들게 됩니다. 

- 2024년 9월 50% 가산 금리 적용으로 주택시장 거래가 크게 위축된 바 있습니다.

- 그런 점에서 스트레스 DSR 3 단계가 시행되면 주택시장 유동성이 다시금 축소되면서 거래 감소가 불가피할 전망입니다. 

- 예를 들어 연봉이 5000만 원 차주가 수도권 아파트를 살 경우 대출 가능액은 2억 4500만 원으로 지금보다 4200만 원 줄어듭니다(30년 만기, 대출이자 4.5% 가정).

- 다만 향후 주택시장 흐름에 따라 스트레스 DSR 3단계 시행이 늦춰질 수도 있어 정책 방향을 예의주시할 필요가 있습니다. 

- 2025년 하반기 대출 계획이 있다면 일단 유동성이 줄어들 가능성을 염두에 두고 자금 계획을 세밀하게 세우는 것이 좋을 것 같습니다.

 

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청년주택드림 청야통장 및 대출 시행

- 2025년 2월 시행되는 '청년주택드림 청약통장'은 청년에게 매우 유리한 상품입니다. 

- 일반 청약통장의 기본 혜택에 더해 우대금리와 비과세 혜택을 누릴 수 있고, 1년 이상 가입하면'청년주택드림 대출'도 받을 수 있습니다.

- 청년주택드림 청약통장 가입조건은 청약통장에 1년 이상 납부한 19세 이상 ~ 34세 이하 청년 중 연소득 5000만 원 이하 무주택자입니다. 

- 청년주택드림 청약통장의 대표적 혜택은 우대금리, 비과세, 소득공제입니다. 

- 이 중 우대 금리와 비과세 혜택을 청년주택드림 청약약통장에만 적용되는 특별한 혜택입니다.

- 다만 비과세 혜택은 연 근로소득 3600만 원 이하 혹은 사업소득 2600만 원 이하인 경우에만 받을 수 있습니다. 

- 우대금리는 가입 기간에 따라 차등 적용됩니다. 

- 가입 2년부터 적용되며 5000만 원 한도로 최대 10년간 연 1.7% 우대금리를 추가로 받을 수 있습니다.

- 가입한 동한 주택을 취득하면 무주택 기간에 대해서만 우대이율이 적용됩니다. 

- 청년주택드림 청약통장을 1년 넘게 가입하고 1000만 원 이상 납부한 후 청약에 당첨되면 청년주택드림 대출도 이용할 수 있습니다. 

- 만 39세 이하 무주택자로 연소득 7000만 원 이하(기혼자 1억 원 이하)인 사람이 대상입니다.

- 분양가 6억 원 이하(전용면적 85㎡) 주택에 한해 최장 40년간 2.2% 금리로 대출이 가능합니다.

 

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주택으로 용도 변경 시 장기보유특별공제액 계산 방법 변경

- 건축물을 주택으로 용도 변경해 1 가구 1 주택이 된 경우 보유 기간과 거주 기간 공제율을 합산해 장기보유특별공제액을 계산합니다. 

- 2025년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되는 제도 변화입니다.

- '보유 기간 공제율'(최대 40%)은 비주택 보유 기간에 대한 일반 공제와 주택 보유 기간에 대한 1 가구 1 주택 공제를 합한 것입니다.

- '거주 기간 공제율'(최대 40%(은 주택 거주 기간에 대한 1가구 1주택 공제입니다. 

 

 

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다주택자 양도소득세 중과 배제 유예 연장

- 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 적용되는 양도소득세(양도세) 중과세율 배제가 기존 2024년 5월 9일에서 2025년 5월 9일까지로 유예되었습니다. 

- 나아가 정부는 2025년 5월 종료되는 다주택자 양도세 중과 유예도 1년 더 연장하기로 소득세법 시행령을 변경할 계획입니다.

- 시행령이 개정되면 다주택자가 2026년 5월까지 조정대상지역 내 주택을 팔아도 양도세 기본 세율(6~45%)을 적용받습니 디다.

- 현행 세법에선 조정대상지역 주택을 매각한 2 주택자의 양도세율은 기본세율에 20% p를 더하고, 3 주택 이상은 30% p를 추가합니다.

 

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인구 감소 지역 주택 취득 및 비수도권 소재 준공 후 미분양 주택에 대한 양도세와 종합부동산세 과세특례 신설

- 주택 1채 또는 조합원 입주권, 분양권 1개를 보유한 사람이 인가 감소 지역에서 주택 1채를 취득(2025.01.04 ~ 2026.12.31)하는 경우 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 

- 양도세 및 종합부동산세 과세에서 1 가구 1 주택자로 간주되는 상당한 특례가 적용되는 것입니다.

- 또한 1 주택자가 2024.01.10 ~ 2025.12.31 까지 수도권 밖에 준공 후 미분양 주택을 취득하면 1 가구 1주택 특례가 적용 됩니다.(2025.1.1이후 결정 및 경정분 부터 적용)

- 1가구 1 주택자로 인정되면 주택 보유나 매각에서 세 부담이 크게 줄어든다.

- 양도세는 양도가액 12억 원까지 비과세 및 장기보유특별공제 최대 80% 가 적용되고, 종합부동산세는 기본공제 12억 원과 고령자 및 장기보유 세액공제 최대 80%가 적용됩니다.

 

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주택청약종합저축 세제 지원 적용 대상 확대

- 주택청약종합저축 세제 지원 대상이 확대되는 점도 확인 해보셔야 합니다.

- 현재 연소득 7000만 원 이하 주택청약종합저축 가입자에게 적용되는 소득공제 혜택을 무주택 세대주뿐 아니라 배우자도 받을 수 있습니다. 

- 소득공제 혜택도 연 납부액 가운데 300만 원 한도로 40%(최대 120만 원)까지 주어 집니다. 

 

이렇게 새해 부동산 정책 변화에 대해서 알아보았습니다. 

정부는 정책의 변화에 따라 부동산 관련 많은 혜택을 주어질 수 있도록 노력하고 있습니다. 

본인에게 맞는 정책 변화가 있으시면 숙지하시어 많은 혜택을 받으시기 바랍니다.